空置率與未來樓市

空置率與未來樓市
周顯
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以上的分析，出現了一個矛盾：究竟空置率低，是代表供應不足，樓價將會上升呢，還是在轉角位，樓價將會下跌？統計學告訴了我們，今日數據和九七年的樓市崩潰前，有著類似的共相，但卻並沒有告訴我們，這個共相的原因何在。數學無法解釋人文學上的原因，這恐怕是數學最大的不足之處。

或許我可以用另外一個比喻，去表達上述的矛盾：為甚麼在麵包差不多快賣光的時候，反而是麵包將會滯銷的市場信號呢？這不是應該麵包越少，未來人們更有可能捱餓，麵包行情應該看漲才是嗎？

這個答案，得回到前文講過的，空置率的成因。空置率的減少，意即前文講過的因素不存在了，例如說，很多人把second house賣掉了，也有很多人空置的房子成功出售了，當然，也有賣不出的空置樓宇，轉賣為租，也租出了，這也會減低空置率。另一方面，很多地產發展商把囤積多年不售的房子，也發售了，也會減少空置率。

簡單點說，空置率減少的過程，是有一班人集體看淡樓市，把房子賣的賣，租的租，因而把市場的資金快速吸乾了。你可能會說，有人買，有人賣，有業主，也有租客，為甚麼買家不能是正確的呢？但別忘記，在房地產市場，賣方通常比買方更有錢，更懂得市場，如果他們看淡，吸乾了市場的資金，未來的樓價便不能看好了。

節錄自660期<東周刊>

文章來源: http://eastweek.my-magazine.me/?aid=52836